附件：物业管理服务内容和要求

1　基本要求
1.1　　管理机构与人力资源配置要求
1.1.1　物业管理企业应根据大厦的具体情况和合同约定，设置相适应的物业管理服务机构，配备管理人员和服务设施。
1.1.2　管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。
1.1.2　管理服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态；表情自然、亲切；举止大方、有礼；用语文明、规范；对待顾客主动、热情、耐心、周到并及时为顾客提供服务。
1.1.4　管理服务人员应按规定统一着装、着装整齐清洁，仪表仪容整洁端庄；在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。
1.1.5管理服务人员应及时、认真做好工作日志、交接班记录、账册等记录工作，做到字迹清晰、数据准确。
1.1.6　管理服务人员应接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律法规，熟悉大厦的基本情况，能正确使用相关专用设备。
1.2　管理服务要求
1.2.1　物业管理服务机构的维护保养工作，应保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行。
1.2.2　物业管理服务机构宜从实际出发，根据《上海市建筑节能管理办法》，充分考虑制定合适、有效的节约能源方案，并付诸实施。
1.2.3　物业管理服务机构应为大厦提供全天候的公共秩序维护服务和安全服务，维护大厦的人员、财产和建筑物的安全。
1.2.4　物业管理服务机构应按时完成规定的环境保洁服务，为顾客提供整洁、卫生、安全、美观的环境。
1.2.5　物业管理服务机构应对大厦物业管理范围内的绿地和室内绿化进行养护服务，保持大厦整体的景观效果。
1.2.6　物业管理服务机构应对仓储和采购进行控制，使仓储和采购的物资及服务符合本标准及相关标准在质量、环境、安全等方面的要求。
1.2.7　物业管理服务机构应对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客、物业管理企业和有关部门，并采取相应措施。
1.3　基础管理服务
1.3.1　财务管理服务
1.3.1.1　建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于顾客报修、超时空调、延伸服务等费用须单独结算的应准确计算。
1.3.1.2　物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开收费制度进行（合同另有约定除外），收费应操作规范。
1.4.1　物业档案管理
有较完善的物业管理档案制度，档案内容至少应包括：
0.1设备管理档案；
0.2顾客资料档案；
0.3日常管理档案。

2　顾客服务
2.1　接待服务
2.1.1　接待原则
顾客接待应遵循“公开办事制度、公开办事纪律、公开服务项目、公开收费项目和标准”的原则。顾客接待人员应热情回答顾客咨询，确保100%答复率。
2.1.2　大堂服务
大堂服务人员应注意维护大堂的整洁、有序和安全，向顾客提供关于周边交通、景点和大厦内部各服务功能的咨询。
2.1.3　报修接待服务
当顾客报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目宜当天完成（预约除外）。
2.2　维修资金管理服务
需要时，建立大厦维修资金管理制度，对大厦维修资金进行账务管理，运作规范，账目清晰。
2.3　装修管理服务
2.3.1　制订大厦装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度并在顾客申请装修时告知。
2.3.2　建立顾客装修档案，内容应包括装修申请、审批、验收资料。
2.3.3　发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，报告业主和有关部门处理。
2.4　投诉处理
2.3.1　顾客投诉应分下列情况处理：
——物业管理服务机构直接受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的，应向顾客道歉并及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。物业管理服务机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理企业或上级主管部门处理；物业管理服务机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日。

2.3.2　受理、处置顾客投诉应保持记录。
2.4　延伸管理服务
2,4.1物业管理服务机构应根据顾客的需求，开展力所能及的延伸服务，如租赁服务、室内绿化布置、票务服务等。

2.4.2根据现大厦业主对套内区域需求，提供保洁、保安服务的设想方案。
3　房屋、设施设备运行与维护服务
3.1　房屋维护管理
3.1.1　房屋的维修养护应：
—— 建立健全房屋档案，检查、督促大厦顾客正确使用房屋，指导顾客遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；
—— 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录应齐全；
—— 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况；
—— 需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和房屋专项维修资金使用计划，向房屋产权人提出报告与建议，根据房屋产权人的决定，组织维修。
3.1.2 装修管理
按照本标准的要求和《住宅室内装饰装修管理办法》相关要求执行。

3.1.3房屋结构检查

应根据房屋的结构类型、用途和使用年限、使用环境等情况，每年对房屋主体进行检查一次。
3.1.1　巡检
每年应定期对房屋共用部位、共用设施设备等进行依次全面检查。建立巡检记录，发现问题及时向房屋产权人报告，根据房屋产权人的委托，安排专项修理。遇紧急情况时，宜采取必要的紧急处理措施。
3.2　设备设施运行与维护服务
3.2.1　变配电系统
——制定临时用电管理措施；
——限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知顾客。遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施；
——按照规定的周期进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格的报告；
——按照规定的周期对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录；
——高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确；
——高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常；
——变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求；
——低压配电柜运行正常，各类表计显示正常；
——功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠；
——变（配）电系统联络自切正常。
3.2.1　安全防范系统
3.2.1.1　监控系统（属模拟信号）
——摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁；
——画面分割器工作正常、整洁；
——录入设备工作正常、整洁；
——监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁；
——矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚；
——监控的录入资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。
3.2.5消防报警与灭火系统
应对各项消防设备按规定进行定期检查，保证设施齐全、功能运行正常：
——火灾探测器定期进行实效模拟试验，探测器至少每三年进行一次清洗，及时更换失效的器件；
——每年应进行一次消防联动，检测各类消防系统各类运行参数和状况并作记录；
——当被检测探头响应参数达到预定值时，探测器应当输出火警信号，同时启动探测器的确认灯；
——操作启动部件，手动火灾报警按钮应当能输出火灾报警信号，报警按钮应当有动作显示；
——火灾时应能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，并控制在选定的楼层（区域）内；
——报警功能：能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声、光信号；
——故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，应当正确指示出故障部位；
——火警优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当立即显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预报警信号输入，应当显示预报警信号；
——电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态；
——火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常；
——火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态；
——火灾确认后，发出控制信号，将着火层的防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态；
——消防控制室在确认火灾后，应当能控制有关部位的防火卷帘门按规定的程序下降，接受其反馈信号并显示其状态；
——火灾确认后，应当释放建筑内的所有门禁装置，保证疏散门的畅通；
——数据采集柜蓄电池正常、线路整齐、接线正确、工作正常、整洁；
——末端设备安装牢固、位置正确、线路整齐、工作正常；
——中央联动装置工作正常、显示正确；
——消防灭火设施应处于良好的待命状态，二氧化碳灭火装置应每季进行信号测试与压力状态检查，清水泡沫灭火装置应每年检测一次；
——消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证工作站工作正常、整洁；
——消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱内各种配件完好；
——消防带每半年检查一次，阀杆处每半年加注润滑油并做放水检查一次。
3.2.6　升降设备系统
3.2.6.1　电梯及自动扶梯
——保证大厦至少一台电梯24小时运行，电梯和自动扶梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁；
——电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检验合格，应由专业资质维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，在有效期内安全运行；
——应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理，并应做好日常电梯运行的巡检与记录；
——电梯发生一般故障，一小时内专业维修人员应到场修理。发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员应及时处理，专业维修人员应在30分钟内达到现场进行抢修。
3.2.6.2　高空作业设备
——设备需经有资质的检测机构检验合格，保持安全装置完好并在有效期内安全运行；
——设备操作人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁超载；
——设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认；
——吊篮运行平稳，无倾斜；
——设备各仪表指示准确，各类开关动作灵活；通讯设备正常；
——在运行中，不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置；
——设备使用完毕后，需切断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录；
——应定期对设备系统进行检查及保养，对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。
3.2.10　给排水系统
——应二个月不少于一次对给排水系统进行维护、润滑；
——每天检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；定期对污水处理系统全面维护保养,作业人员应有相应的职业资格；系统无明显异味和噪声；污水排放达到DB31/166《污水综合排放标准》的要求；
——用户末端的水压及流量满足使用要求；
——每季对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆；
——确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合GB2416《生活饮用水卫生标准》的要求，涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法》执行；
——每年不少于2次对水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养；
——如遇供水单位限水、停水，应按规定时间通知大厦内各用户。
3.2.11　空调系统
——对空调系统的维护保养应该按照规定的频次进行；
——每年对空调系统开机前进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录；
——运行季每月检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水；
——每月对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗和保养；定期清洗和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道；
——每年不少于一次进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录；
——每月对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养；
——各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；
——保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水；
——保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水；
——对空调循环水质进行维护保养和水质分析，保证水系统内的水质符合国家标准要求；
——能量计费系统处于完好状态；
——每月检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数；
——每月安排对新风量、排风量的测定；
——应考虑每年不少于一次安排对空气品质的测定；
——按政府部门安排对风管系统的清洗。
3.2.12　锅炉系统
3.2.12.2　热水锅炉
——根据政府部门的要求对温控仪进行检测；
——附属设备的维护保养可参照相应条款实施。
3.2.13　公共照明系统
公共照明系统应定期检查维护：
——每天一次巡检，路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持68%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换；
——每月一次对泛光照明灯具、霓虹灯、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持98%以上的亮灯率；
——每天一次巡检公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。
3.2.11　避雷系统
避雷系统应按规定由专业机构进行检测。同时：
——每年检查一次大厦重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对大厦的各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查；
——每半年对大厦顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网、顶层屋面设备的接地装置进行全面检查；每半年一次对楼层强、弱电间内的接地装置进行检查，遇有问题及时解决；保持大厦顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地完好；
——每月一次对大厦变配电室的设备的接地带进行检查；每季对大厦各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好；
——主楼侧翼平台的所有避雷设施完好：
●　 接地电阻：≤4Ω。
●　 弱电设备接地电阻：≤1Ω。

3.3　设施设备日常维修服务
共用部位日常服务的服务要求（见表1）。
表1　共用部位分部位日常保养、维修服务要求

3.4标识管理
3.1.1　大厦内应设指示性标识（包括引导标志和功能标识，如：电梯、楼梯、出入口通道等）。
3.1.1　大厦内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识。
3.1.2　应考虑主要道路及停车场设施交通标识，主要路口设路标。
3.1.1　配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识。
4　秩序维护与安全服务
4.1　公共秩序维护
4.1.1　门卫
——主出入口应安排24小时值岗；
——对来访客人用语规范，必要时引导至电梯厅或指定区域；非办公时间进入大厦的人员应实施详细登记；
——对物品进出实施分类管理，实行大件物品进出审验制度，拒绝危险物品进入。
4.1.2　巡视
——明确巡视工作职责，规范巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线。对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每3小时巡视一次并记录。发现违法、违章行为应及时制止；
——收到中央监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达，并采取相应措施；
——巡视中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。
4.1.3　监控
——大厦的监视监控设施应24小时开通，保持完整的监控记录，保证对大厦安全出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警；
——监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理；
——监控的录入资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。
4.1.4　停车管理
——根据大厦的情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，公开收费标准；
——保安人员应对进出大厦的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放；
4.1.5　突发公共事件处置
依照《上海市突发公共事件总体应急预案》的要求：
——制定物业突发公共事件的应急预案，每年应组织不少于1次的突发公共事件应急演习；
——当物业发生突发公共事件时，各岗位管理人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发公共事件的现场情况应变处理，在有关部门到达现场前，保证人身安全，减少财产损失，并全力协助政府部门处理相关事宜。
4.2　安全管理
4.2.1　消防管理
——应建立健全消防管理制度，建立消防责任制；明确专人维护、管理消防器材，保持其完好；
——大厦内应设置消防设施，保持消防通道畅通，大厦明显位置设有消防设施平面示意图；
——定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；消防带圈绕均匀，灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好，压力指示在区域线范围内，器材不超过有效期，各类设备设施能正常运行与使用；检查记录详细，如发现消防器材有异常情况，应及时予以调换或报修；
——定期进行消防宣传和消防演习；
——对易燃易爆品设专人专区管理。
4.2.2　安全生产及灾害预防
建立健全安全生产规章制度和操作规程，普及燃气、燃油、电力的安全使用知识。如遇台风、暴雨或其他灾害性天气的气象或有关信息时，应采取以下应急措施：
——对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固；
——对集水井水泵运转情况进行检查，保证正常排涝；
——对排水系统进行检查疏通，清除杂物，确保排水畅通；
——及时准备必要的抢险物资，安排值班人员进行巡查。

5环境保洁服务
5.1　材质清洁要求
根据大厦地面、镜面和墙面的材质，给出了不同材质的清洁要求（见表2）。
表2　主要材质清洁质量要求

5.2　部位清洁要求
大厦不同部位的环境卫生服务要求（见表3）。
表3　环境卫生服务要求

6　绿化摆放与养护服务
6.1　绿化摆放
室内绿化应根据顾客的需要摆放，室内绿化应做到正常养护，及时更换，保持鲜艳。 室内绿化摆放要求（见表4）。
表4　室内绿化摆放分项养护要求

6.2　绿化养护
室外绿化养护要求（见表5）。
表5　室外绿化养护分项养护要求

7　检验方法
7.1　自主检查
7.1.1　服务人员自查
从事物业管理服务每一位员工均应对所提供的服务实施自主检查，遇质量异常或者顾客直接投诉时，应及时纠正，如系重大或特殊异常应立即报告主管人员。
7.1.2　办公楼物业管理服务机构自查
办公楼物业管理服务机构自主检查的主要方式：常规例行检查、夜间巡查、全面自查。
7.1.3　物业管理企业监督检查
物业管理企业应加强对办公楼物业管理服务机构的监督检查，进行顾客意见征询和管理服务工作自查评定。
7.2　特种设备安全监察
应参照《特种设备安全监察条例》规定的要求实施。
7.3　顾客满意
大厦物业管理服务机构应进行顾客意见征询，征询项目包括：顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、办公楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放养护服务等方面。还可采取电话联系、走访、恳谈会、问卷调查、联谊活动、顾客联系函、顾客满意度测评等多种形式，与顾客保持联系，征求顾客意见。意见征询中发现的问题，应及时整改，并对整改结果进行回访。

8　特别约定

8.1物业管理做到账目公开、透明（含人员班次、工资发放等），且接受业主委员会查阅及复印。

8.2 大厦设立业主委员会和物业服务企业独立共管账户。

8.3建立监理监督制度，所有工程项目需监理审核及拍照留存。

8.4建立奖励惩罚制度，严格执行物业服务合同要求。

8.5委托系统管理，专人负责建立循环查视，按时查视各项运行参数，并进行统计分析，保持设施设备、环境卫生良好，每月必须吸尘一次，严格执行门禁制度，任何外来人员进入高配站必须经主管批准。

8.6 设施设备主管人员要做到“三熟”“三能”

三熟：熟悉设备、系统和基本原理，熟悉操作和事故处理方案，熟悉本岗位规章制度。

三能：能分析运行状况，能及时发现隐患并排除故障，能主动学习专业知识，并掌握一定技能。

8.7物业管理服务人员配备要求

项目经理1人，综合管理人员不少于4人，工程人员和维修工不少于6人，

秩序维护人员不少于21人，保洁绿化人员不少于12人。

、

                    上海市黄浦区中福现代城

关于选聘物业服务企业业主大会讨论事项的公告

   本小区与上海枫宇物业管理有限公司签订的物业服务合同将于2019年12月31日到期，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见》的相关规定和《业主大会议事规则》的约定，本小区拟于2019年10月24日采用书面征询方式召开业主大会讨论选聘物业服务企业的事项，具体事项公告如下：

一、            本次业主大会的讨论事项为：1、表决采用酬金制方式选聘物业服务企业；

                           2、表决选聘物业服务企业方案。

二、会议形式：书面征求全体业主的意见。

三、表决票送达方式：鉴于物业管理区域的实际情况，属下列情况之一的，均为表决票已送达：

（一）、当面领取或送达，并由业主签收；

（二）、按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；

（三）、投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内

   属前款第（二）、（三）项的，应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，并在物业管理区域内公告送达情况。

四、大会表决形式：

（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主在投票截止日期前自行将个人意见投入投票箱内，经业委会统计汇总，公布表决结果。

  投票箱设置地点：中福现代城大堂内

（二）专人送达、回收意见：由业委会组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业委会统计汇总，公布表决结果。

已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意已投有效票的大多数人意见。

五、大会选举投票起至日期：自2019年10月10日起至2019年10月23日下午4时止。业委会将于2019年10月24日下午2时止 ，组织有关人员对表决票进行汇总统计（即召开业主大会日期），并将汇总结果公告全体业主。

     特此公告

上海市黄浦区中福现代城业主委员会

                                                2019年10月09日

 （议题一）        上海市黄浦区中福现代城

关于采用酬金制方式选聘物业服务企业的公告

本小区与上海枫宇物业管理有限公司签订的物业服务合同将于2019年12月31日到期，小区目前的物业服务管理方式为包干制,业主缴纳的物业管理费用归物业公司所有。业委会在听取部分业主及各方意见和建议的基础上，于2019年9月26日召开了业主委员会会议，并于2019年10月1 日—2019年 10月8日公开征求广大业主的意见和建议。现决定于 2019  年    10月 24日采用书面征询方式召开业主大会讨论选采用酬金制方式选聘物业服务企业，具体公告如下：

酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务管理方式。

1、物业服务管理采取酬金制有如下特点：

1）“酬金制”保障了业主和物业公司的双方利益。酬金制充分体现了“取之于民，用之于民”的精神，在避免物业公司单纯追求利润最大化的同时，也保障物业公司的合理利润，实现“双赢”的效果。

 2） “酬金制”为财务收支透明提供了制度基础。使物业公司没有任何理由阻碍财务透明，同时迫使业主大会和业委会采取更有效的措施进行管理和监督。

2、特别约定：如果以上“物业服务管理方式改为酬金制管理”未获业主大会通过，则维持现有物业管理包干制方式进行此次物业选聘工作，不再另行召开业主大会征询业主意见。

特此公告

上海市黄浦区中福现代城业主委员会

                                        2019年10月9日

抄送：黄浦区外滩街道房管办事处

     黄浦区新建二村居民委员会

  （议题二）     上海市黄浦区中福现代城

关于选聘物业服务企业方案的公告

本小区与上海枫宇物业管理有限公司签订的物业服务合同将于2019年12月31日到期，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见》的相关规定和《业主大会议事规则》的约定，于2019年9月26日召开了业主委员会会议，并于2019年10月1 日—2019年 10月8日公开征求广大业主的意见和建议。现决定于 2019年10月24日采用书面征询方式召开业主大会讨论选聘物业服务企业方案的事项，现公告如下：

一、拟选聘物业服务企业的标准。

1、依法在本市注册登记的物业服务企业；

2、上海市物业服务监管平台中物业企业信用信息有效不良业绩记录分值不高于（含）3分；

3、有同类型项目管理经验的物业服务企业优先考虑。

二、物业内容及要求和费用

1、物业内容及要求和费用

办公楼：不高于9.80元/月/平方米； 酒店：不高于9.80元/月/平方米；

2、物业服务内容及要求(详见附件)

3、物业费结算方式：根据议题一业主大会表决结果确定

三、物业服务合同期限为两年。第一年为试用期，期满需经业主大会表决, 专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意续签后，则自动延续后续合同。

四、小区公益性收入约定（维持原来不变）

小区的公益性收入的30%归物业服务企业作为小区物业管理成本之用（大堂的租赁费除外）。

五、选聘方式。

1、采用公开招标方式，聘请招标代理机构通过本市统一的物业管理招投标平台选聘物业服务企业。

2、公开招标细则：

(1) 授权业主委员会履行招标人职责，具体组织招标活动；

(2)  评标委员会共5人组成，其中4名评标专家从市房屋行政管理部门建立的评标专家库中随机抽取，另外1名委员由业委会会议决定；

(3)中标人的确定方式：由评标委员会推荐不超过三名有排序的合格中标候选人。业委会选择排序在前的中标候选人为中标人，并代表业主大会与之签订物业服务合同。如排序在前的中标候选人放弃中标或因不可抗力提出不能履行物业服务合同的，业委会可以依序确定其他中标候选人为中标人；

(4) 公开招标的费用由最终签约的中标人承担

特此公告

上海市黄浦区中福现代城业主委员会

                                        2019年10月9日

抄送：黄浦区外滩街道房管办事处

    黄浦区新建二村居民委员会